贝壳研究院闫金强:后浪来袭,居住消费新势力正崛起

根据研究,新青年的购房压力整体呈下降趋势,不过还是有很多人认为自己的购房压力很大。

第一财经商业数据中心2020年12月22日

在12月16日2020第一财经数据盛典上,贝壳研究院客户研究负责人闫金强分享了《2020新青年居住消费趋势报告》,对新青年的居住消费特点进行了分析,同时对未来的消费趋势进行了展望。

图为贝壳研究院客户研究负责人 闫金强

何为新青年?闫金强解释说,在居住领域,新青年是指紧跟主力军 80后,且已初露头角的 90后新面孔。他们代表着新的消费力量,有着新的生活追求和价值主张。

根据研究,新青年的购房压力整体呈下降趋势,不过还是有很多人认为自己的购房压力很大。对于这些到了适婚年龄的新青年来说,他们的花销很大,对住房有着刚性需求。相比于80后对于居住品质的看重,这些新青年在购房时更看重周边的配套情况,比如教育、地铁、医院等。

而随着城市群的迅速发展,以及受限于一些城市的高昂房价,新青年对于跨城上班这件事也更能接受。为了避免在大城市留不下去,同时又回不了家乡的尴尬局面,他们也会在外地购房,比如选择家乡所在省会城市或者经济比较发达的城市。

对于刚踏入社会不久的新青年,租房成为大多数人的首选。闫金强介绍,今年新青年的租金花费相对变少,租赁的住宅面积也变小。无论是租房或者是买房,他们也更偏好通过线上来完成。

对于新青年的居住状态,闫金强还介绍了一个重要的现象:独居正成为不可逆的发展趋势。究其原因,和女性社会地位的提高、婚姻观念的转变、社交网络的极速发展等因素有关。根据研究,超过六成的人表示将来会选择购房独居,而很多人的理想独居面积是50-80㎡。

闫金强认为,未来住房消费的主力人群会更趋向年轻化,“她经济”也会持续走强。消费者不仅希望“有其屋”,还更盼望“优其屋”,对居住品质将提出更高的需求,而住房消费行为也会更加向理性回归。

以下为演讲全文:

大家下午好!我是贝壳研究院客户研究团队的负责人闫金强,今天很荣幸在这里跟大家分享一下我们新发布的《2020新青年居住消费趋势报告》,我会对报告中所罗列的几个核心发现跟大家做一下简要的论述,同时我会对消费者在居住领域方面的消费趋势做一下展望。

首先,什么是新青年?当然不同的群体从不同的角度,肯定会给出不同的回答。在居住消费领域,我们所说的新青年是指紧跟着现在的购房主力军80群体的90后新面孔,因为他们代表着新的消费力量,有着新的生活追求和价值主张。

下面我会对报告里面几个核心发现跟大家做一下简要的总结。

“望楼兴叹”,新青年成为重负者

2020年以22个城市为研究样本,包括一线城市、新一线城市、二线城市,我们统计了新青年群体的薪酬数据,以及贝壳平台上二手房的成交数据,通过计算得到房价收入比数据。

从数据来看,22个城市在2017年房价收入比的均值,我们说的是算数平均数,大概是8.2之间,到2020年这个比值稳中下降到了7.8。从总体来看,新青年的购房压力是有下降趋势的,我们所说的房价收入比是比较宽泛的概念,描述的是消费者在住房方面的支付能力,当然这个跟他们的购房意愿是不直接相关的。

比如说这个城市的房价收入比高,并不意味着消费者的购房意愿就会低,反之亦然,这可能跟90后也好、新兴青年群体也好,他们的主观感受是有一些区别的。比如生活在一线的90后群体,他们认为购房压力很大,当然了我们也做过相关的研究。我们以一线城市的90后群体为受访样本,回采一下他们对于90后购房压力是不是更大的回答。可以看出,特别是90后,超过70%的人表示购房压力比较大。

有一个很重要的原因,我们所计算的房价收入比是均值,但是有一个特别明显的变化,房价收入比在城市之间的分化趋势是十分明显的。对于那些在一线城市,或者是头部的新一线城市打拼的新青年,这些城市的房价是相对来说比较高企的状态,而且房价与城市经济基本面发展的趋势是逐渐相互剥离的状态。

对在这些城市打拼的新青年而言,无论从客观数据来看,还是说从主观感受上来看,他们的购房压力是比较大的情况,但是对于一些房价收入比不是那么高,比如说我们所说的以长沙为代表的城市,或者是惠州也好,他们的房价收入比不是那么高,当然这些城市生活的新青年,他们的主观感受会有不同的区别。

跨城职住,新青年想得更开

随着城市群,包括目前所说的大都市圈的迅速发展,同时受限于一些城市,特别是一线城市相对高企的房价。新青年在跨城职住分离这件事上,他相比于80后而言的接受意愿更强了。也就是说,他们愿意在都市圈的核心城市工作,同时在周边的微型城市生活,这种跨城职住分离的现象会愈发明显。

同时,新青年群体或者90后群体,为了避免在头部城市留不下去,同时又回不了自己家乡所在城市的尴尬局面,他们会有一个选择,会选择在家乡所在省会城市,或者经济比较发达的城市,或者都市圈中核心城市的微型城市也好,把购房作为必然的选择。

新青年购房势力正在崛起

我们是以30个城市为研究样本,统计了不同年龄段人群在2017年到2020年二手房成交交易的百分占比情况。相对于80后,这个群体比较明显的变化是,他们依旧是我们的购房主力军,这一点还没改变,但是这个趋势是随着年份的增加,在逐渐地降低。

相对应的,新青年群体的购房占比在迅速增加。我们知道80后群体,在31-40岁之间,这十年正是他们的财富迅速积累的年龄段,这一群人的购房目的,更追求的是居住品质的提升。而对于21-30岁之间的90后而言,这个年龄正是结婚成家、婚恋嫁娶的十年,也是花销比较大的十年,90后群体购房的主要目的是以刚需为主,他们在购房的时候更看重周边的配套情况,相对于房屋的居住品质而言不是那么的强烈要求。比如他们购房的时候,更看重的是周边的配套,比如教育、地铁、医院等。

新青年婚房一起买

对于90后群体而言,他们处在婚恋嫁娶比较集中的年龄段,谈到结婚,婚房始终是一个绕不开的话题,新青年居住消费领域对于婚房的态度是什么样?我们通过调研数据发现,超过50%的受访新青年样本表示,不接受租房结婚。

也就是说,我要结婚,买房是一个必要条件。至于房屋归属的问题,多数新青年表示,无论这个房子是谁出资来买,他们还是建议房产证上要写上夫妻双方共同的名字。钱从哪儿来?我们也看到多数的新青年表示,资金可以是双方家庭一起来出资购买,特别是在一线城市或者是头部的新一线城市,相对高企的房价,已经打破传统的婚房由一方或者男方购买的传统。

线上化趋势明显,对服务质量要求更高

新青年群体,无论是在租房,或者是买房的交易过程中,他们的线上行为占比更高,比如说他们会在线上带看、线上咨询,这个相对于其他年龄的人来说更高,同时他们对于AI讲房等这种新的科技接受能力也是更高的。

同时我们发现,在每一笔成交单的背后,新青年对于经纪人服务的质量会提出更高的要求。怎么说呢?平均每单新青年咨询经纪人的数量,随着年份的迭代在迅速地增加,同时每个经纪人被咨询的次数在减少。这说明了什么?说明新青年交易的过程中会频繁地更换经纪人,如果经纪人想留住客户、反过来推动他,要提供更好的服务来留住他们的客户。

租赁选择:省钱是王道

首先我们回答一个问题,对于90后群体而言,他们在租和买的意愿选择上,有没有大的区别?根据我们的调研数据发现,在一线和新一线城市生活和工作的新青年群体,68%表示将来一定要买房。也就是说买房成为他们居住的必要选择。

回到租赁方面,2020年租赁跟2019年相比有什么大的变化?我们可以以30个城市为样本,计算了每个城市的套均租金、单位面积租金,以及租赁的面积有什么明显的变化。可以发现,无论是资金还是说租赁面积上,2020年都呈现稳中有降的趋势,但我们发现这个降不是滑坡式的下降,它的降幅总体保持在5%的范围之内,也就是说是可控的区间。

同时,我们发现在租金的方面,在经济比较发达的城市,比如以北上广深杭为代表的城市,他们的租金会比较表现出更强的韧性。大家知道,租金受什么因素影响?主要受供需关系的影响,只要你的需求存在,这个城市的租金会表现出一定的韧性。总体2020年,新青年在租赁方面花的租金更少了,同时他们租赁的面积相对来说也比较小了。

租房人面对的痛点

对于刚从院校出来,踏入社会不久,同时在一线和新一线城市打拼的新青年而言,租房成为大多数人的第一选择,当然在租赁交易过程中,难免会遇到各种坑。比如受到欺骗也好,我们把痛点罗列出来做了研究,咨询租房者在租赁过程中遇到的痛点。

我们罗列出前十个,其中最明显的情况就是虚假房源,对假房源的感受是最不好,其次是安全隐患,特别是对女生而言,在租赁过程中遇到人身安全的问题。他们在工作过程中,频繁地进行搬家,因为每次搬家都会耗费精力。

青年独居渐成趋势,理想住房50-80平米

大家都知道当今随着女性同胞社会地位的提高、婚姻观念的转变、社交网络的线上极速发展,以及社会保障体系不断地完善,这些主动独居的人会更多,同时会有人口失衡、房价上涨、工作变动所带来的被动独居。无论怎么说,独居已经成为目前不可逆的长期发展的趋势,我们做研究调研发现,针对于新青年群体,大概有七成的人表示,独居会成为长期不可逆的发展趋势。

同时,我们发现大概有50%多的新青年,他们有过独居经历的,平均每次独居时间是2.2年,至于为什么会选择独居,对新青年群体而言,我们大概总结了三个原因:

(1)他们处于婚恋嫁娶的阶段,有一部分人本身是处于单身的状态而去独居;

(2)他会选择享受相对自由的空间、相对自由的生活,选择主动独居;

(3)因为工作的变动而选择了被动独居。

目前租赁独居成为他们租房的主要形式,但是我们发现超六成的人表示,将来他们会选择购房独居。

以上是对于这次报告发布的八个核心观点做的简单阐述。

下面我对消费者在居住领域长期的趋势做一下简单的展望,大概罗列出了五点:

1、住房消费作为最大的内需引擎,未来顺应消费升级的趋势,以北京、上海、广州、深圳、杭州为代表的头部城市,这些头部城市多数已经进入了存量房市场,这些存量房市场未来的改善性消费需求会有一个迅速的增加,而不是刚需,是改善性的换房的需求会有明显的增加。

2、在人口流动趋势分化越发明显的情况下,住房消费也会在城市之间,甚至说在城市内部的城区之间也会呈现出比较明显的分化趋势,那些具有产业优势的城市群、城市会不断地吸引高端人才的引入,伴随着人口的引入,会带来住房需求的增加。

3、消费趋势会从“居者有其屋”向“居者优其屋”升级,消费者对居住品质提出更高的要求,特别是今年长期的居家办公生活,进一步触发了原有一群人的换房需求。之前他本身有换房动机存在的,只不过他没有切身感受到自己长期在家生活会带来各种不便。比如说房屋面积太小、卫生间的数量不够,长期的居家办公生活会进一步触发他们的换房动机。

4、90后正在逐步地取代80后,成为居住消费领域的主力军。主力消费人群年轻化的趋势会愈发明显,它主要是指在一些二线或者是新一线城市。但是在一线城市而言,购房年龄正在有一个略微的滞后状态,因为一线城市的房价高一些,他们的购房年龄有一些延迟也是正常的。同时我们发现女性购房占比呈现比较显著的增加趋势。

 5、一些城市,特别是一些二线城市在今年的二级市场,仍存在结构性过热的情况,但是在“房住不炒”的宏观政策影响下,这个理念已经深入人心了,同时在市场平稳预期的影响之下,我们预计消费者在购房消费方面,他们的消费观念会进一步向理性回归。

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