少坐一站地铁,多睡三分钟,房价贵多少?
DT财经
2017.12.07
通勤时间一定的情况下,有没有房价相对便宜的价值洼地可选呢?

上海的上班族每天上班路程平均是19公里,单程时间是50分钟。在DT君的“2017上海城市大数据活跃报告”发布活动上,中原集团研究中心研究总监刘渊一上场就摆出了这组数字。

这意味着,上海上班族每天要花100分钟在通勤路上,而在他们无比珍贵的8个小时自由支配时间中,这就占掉了20%。

“所以这个(通勤)时间的长短,直接决定了你的生活质量。“刘渊说,对于魔都的上班族来说,上班少坐一站地铁,需要多大的代价呢?或者换个角度,通勤时间一定的情况下,有没有房价相对便宜的价值洼地可选呢?

(图片说明:中原集团研究中心研究总监刘渊在“2017上海城市大数据活跃报告”发布活动上进行演讲。图片来源:DT君)

刘渊的这个话题大大吸引了现场的眼球和镁光灯,这场现场演讲的内容主要来自于其主导的一个中原集团研究中心的相关研究,以下就奉上相应研究内容节选。心急想看房价洼地推荐的,可以直接拉到文章末尾。

为了上班少坐一站地铁,你需要付出多大代价?

在接下来的分析里,我们会从三个方面来解答轨道交通和房价之间的相互关系:

  • 地铁周边房价和地铁人流量有什么关系?人越多房价越贵吗?

  • 地铁周边房价和地铁到市中心的时间距离有什么关系?距离和房价的关系能量化吗?

  • 到市中心核心商圈时间距离相同的情况下,哪个站点周围房价最有潜力?哪里房价最低?

数据处理:

地铁流量的数据来自于“2015年4月份上海地铁一卡通刷卡数据”。在进行具体分析之前,我们需要对原始数据进行一定的处理:

  • 我们将工作日早上7:00-9:00进站刷卡数据代表该站点附近上班族数量;

  • 我们使用每一个站点分别到人民广场站、陆家嘴站、徐家汇站、漕河泾开发区站以及中山公园站的通勤时间(仅考虑地铁)作为其到该商区的通勤距离;

  • 我们将内环内地铁站以500m为半径画圆,内环与外环之间以700m为半径画圆,外环外以1000m为半径画圆,分别计算落在这些圆内楼盘的平均房价,用以代表该地铁站周边房价情况。这么做的主要目的是——由于楼盘的分布密度不同,防止不同站点间房价数据的重叠。

上海地铁房价与人流量分布之间有什么关系?

为了探究房价与上班族居住区的关系,我们使用自然间断点分级法,将房价分为7个等级,颜色由蓝到红。颜色越蓝,表示周边的房价越低;颜色越红,表示周边的房价越高。于此同时,在图中用圆的大小表示该站点的早高峰客流,也就是周边上班族的人数,圆越大,代表客流量越大。

从上图来看,平均房价较高的区域主要集中于市中心内环线以内;市郊花木路、杨高中路以及金科路一带也凭借其周边别墅区的存在而表现得较为强势;此外,十号线新江湾城、六号线五洲大道这两个站点附近房价表现也较为突出。结合地铁站早高峰上班客流,可以发现:在控制离市中心距离的前提下,上班族居住集中区域与房价呈现一定的负相关。也就是说,周边房价越高,早高峰期间地铁站上车人流越小;周边房价越低,早高峰期间地铁站上车人流越大。

为了更好地看清上班族居住地与房价的关系,我们选择了各方面相对较成熟的1号线进行单独分析。

从1号线的情况来看,上班族选择居住地主要综合考虑距离与价格两大因素。当某站点附近房价比临近站点高时,其早高峰上班人流就会锐减,例如外环路;而当某站点附近房价比临近站点低时,其早高峰上班人流就会锐增,例如延长路。简单来说,就是距离差不多的情况下,房价低的地区人就多。对比分析汶水路与彭浦新村、呼兰路与共富新村等,我们也能再次验证,随着房价的递减,附近上班族人数会呈现递增的趋势。

另外,在同等价格条件下,上班族更倾向于选择离办公区更近的区域居住,甚至有部分上班族愿意为了节约上班通勤时间而支付更多的房租,因此,徐家汇附近即便房价高昂,但也凭借其地理优势吸引了一部分上班族。需要说明的是,1号线友谊西路站周边为工业区,居住小区较少,所以出现房价不高,但早高峰人流量却比周边站点锐减这一反常现象。

相同时间半径内,这里有一波房价洼地站点

为了探索房价与距离的关系,我们以每个站点离市中心的时间距离(每个站点到人民广场、徐家汇、中山公园的平均时间距离)为x轴,以平均房价为y轴,构建了两者的散点图(如下图)。

通过计算,我们得到了两者之间的量化模型。结果和我们的直观认识是一样的——离市中心越远,房价越低。

言归正传,从统计分析的角度看,我们的回归模型效果还是不错的,相关系数为-0.7707,两者之间高度相关,模型调整后的R方为59.24%。其回归方程为y=-726x+85070,也就是说按照2016年上海二手住宅成交套均面积86.07平方米计算,少坐一站地铁,房价贵18.75万。

基于此,我们可以根据每个站点的实际房价与拟合房价(将该站点离市中心的时间变量x代入回归直线所求得的y值)去评估每个站点的溢价情况。我们引入溢价比这个概念:

溢价比=(实际房价-拟合房价)/实际房价

溢价比高,说明其价值被高估,溢价比低,说明其价值被低估。下面,我们来具体看一看哪些站点的溢价值最高,哪些最低。

溢价比代表的是该站点房价被高估/低估的程度,也就是说当仅仅考虑时间距离时,这些地区房价偏高/偏低的程度。这一点,对于每天花费大量通勤时间的上班族们,将会是一个很有用的参考。

由于居民的通勤需求不同,所以在高峰时段上海地铁下车人数前20的地铁站中选取了这5个有代表性的站点,分别是:1人民广场,2陆家嘴,3徐家汇,4漕河泾开发区,5中山公园。

通过计算到这5点的平均时间得出了一个到市中心的平均时间,结合各站点旁的房产均价,给大家带来下面的到市中心同时间半径的房价洼地图。以下图表中,不同的颜色代表不同的时间半径,圈的大小则代表着房价的高低。

基于同样的方法,我们梳理了5个核心点的通时间半径地铁房房价最低的地点(时间仅包括地铁上运行的时间)。下图是人民广场同时间半径房价比较图:

最后当然是要给大家推荐一些同时间半径内的相对低价地铁站:

如果您是在西部(中山公园),或者西南(徐家汇,漕河泾)工作,想要能够在20分钟的地铁时间内抵达公司,推荐您四川北路、中春路、星中路附近的地铁房,如果您不介意时间稍长一些,则推荐佘山、泗泾附近的地铁房。

而如果您是在东部(人广,陆家嘴)工作,30可达范围内的地铁房推荐您四川北路,稍远一些的则推荐您共富新村。

注:以上内容部分节选自中原集团研究中心研究总监刘渊在DT财经“2017上海城市大数据活跃报告”发布活动上的演讲,部分摘自刘渊团队发布在“中原研究”公众号上的研究成果,已经本人审阅。本文仅为作者观点,不代表DT财经立场。

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